19/01/2022
Superbonus, la guida completa con tutto quello che c'è da sapere dal 2022

Il Governo con la manovra di bilancio ha prorogato a tutto il 2023 il Superbonus al 110% per condomini, case IACP e abitazioni monofamiliari. Quello che devi sapere sui lavori ammessi e i requisiti necessari, con tutte le indicazioni pratiche e la risposta ad alcune domande frequenti.
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A luglio 2020 il Decreto Rilancio ha introdotto il cosiddetto Superbonus: una detrazione del 110% sulle spese sostenute per chi effettuerà interventi di isolamento termico, sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale e riduzione del rischio sismico nei propri condomini o abitazioni singole. La detrazione fiscale del 110% vale per i lavori effettuati a partire dal 1° luglio 2020 e ha scadenze diverse in base ai soggetti che sostengono la spesa:

per i lavori in condominio c’è tempo fino al 31 dicembre 2023 per ottener il 110%. Nel 2024 la detrazione diventa del 70% e nel 2025 scenderà al 65% ;

per le persone fisiche proprietarie di palazzine intere composte da 2 a 4 unità immobiliari, c’è tempo fino al 31 dicembre 2023 per effettuare i lavori usufruendo del 110%. Dal 2024 la detrazione diventa del 70% e nel 2025 scenderà al 65%;

per gli interventi effettuati nelle ex case IACP e nelle cooperative edilizie, per i quali entro il 30 giugno 2023 siano stati effettuati lavori per almeno il 60% dell'intervento complessivo, la detrazione del 110% spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 202;

per gli interventi realizzati dai singoli contribuenti il 110% spetta per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022 se al 30 giugno 2020 sono stati effettuati lavori almeno per il 30% del lavoro complessivo.

Si aggiungono alla platea del 110% anche le spese sostenute fino a fine 2025 per gli interventi edilizi effettuati nelle aree colpite da terremoto negli anni a partire da quello dell’Aquila del 2009.

A seconda dell’anno di sostenimento della spesa cambia la suddivisione della detrazione negli anni:

per le spese sostenute nel 2020 e nel 2021 la detrazione va suddivisa in 5 rate di pari ammontare. Ad esempio, per una spesa di 10.000 euro, si ottengono 11.000 euro di detrazione pari a 2.200 euro annui da recuperare nelle 5 dichiarazioni dei redditi presentate a partire dall'anno di esecuzione dei lavori.

Per le spese effettuate dal 2022 la detrazione deve essere ripartita in 4 rate di pari ammontare. Ad esempio, per una spesa di 10.000 euro gli 11.000 euro di detrazione si recuperano in rate da 2.750 euro dalla dichiarazione presentata nel 2023 e per i 3 anni successivi.

Ricorda che fa fede il criterio di cassa dei pagamenti, quindi le spese si considerano sostenute nell’anno in cui sono state pagate, a prescindere dalla data della fattura. Per i pagamenti condominiali fa fede la data del bonifico del condominio non quella di versamento delle rate dei singoli condomini.

I dubbi su questa grande opportunità di risparmio per i cittadini sono parecchi, anche a causa della normativa in continua evoluzione, che anche se cerca di intervenire nell’ottica dello snellimento delle procedure, come con il Decreto Semplificazioni, in realtà non riesce a render autonomi i cittadini nello svolgimento dell’iter per ottenere il 110%.

Anche per questo, tutti gli organi istituzionali coinvolti stanno cercando di risolvere le diverse situazioni particolari non facilmente riconducibili alla normativa, pubblicando numerose FAQ per cercare di aiutare cittadini e operatori. Non sempre però queste risposte sono chiare, ecco perché abbiamo voluto inserire anche noi una sezione di FAQ per permetterti di avere chiarimenti in maniera semplice a tutti i tuoi dubbi.

Inoltre, per i soci di Altroconsumo abbiamo predisposto un servizio con tariffe dedicate per l’assistenza sul Superbonus. Infatti, tramite Assocaaf puoi ottenere dalla consulenza preventiva fino al visto di conformità se stai optando per la cessione della detrazione o per lo sconto in fattura.

vedi le domande più frequenti


Come funziona il superbonus

Gli interventi che danno diritto alla detrazione del 110% sono sostanzialmente di due tipi e possono riguardare sia la singola unità immobiliare che il condominio, sono in ogni caso escluse le nuove costruzioni, infatti gli immobili oggetto dell’intervento devono esser già esistenti e dotati di impianto di climatizzazione funzionante o riattivabile. Di fatto si agevolano i grossi interventi che migliorano la prestazione termica dell'edificio e quelli volti a ridurre il rischio sismico, secondo uno schema preciso confermato dall'Agenzia delle entrate.

Per ottenere la detrazione del 110%, gli interventi, nel complesso, devono assicurare il miglioramento di almeno 2 classi energetiche (ad esempio dalla D alla B), anche congiuntamente ad altri interventi di efficientamento energetico previsti dall'ecobonus che normalmente prevedono una percentuale di detrazione inferiore. Se questo “salto” di 2 classi non è possibile, bisogna comunque ottenere il passaggio alla classe energetica più alta, quindi per chi si trova nella classe energetica "A3" il superbonus viene riconosciuto con il passaggio alla "A4". Il passaggio di classe va dimostrato con l’attestato di prestazione energetica (A.P.E.), ante e post-intervento, rilasciato da un tecnico abilitato, questo documento ha una validità temporale di 10 anni.

Nel caso di interventi condominiali che tramite la sostituzione dell’impianto centralizzato non riescono ad assicurare la riduzione delle due classi, possono acceder al superbonus esclusivamente i condòmini che tramite altri interventi trainati o trainanti riescono ad ottenere il miglioramento per il singolo appartamento. Gli altri condòmini potranno usare l’ecobonus per la quota di loro spettanza per la sostituzione dell’impianto centralizzato. Viceversa, se l’intervento a livello condominiale comporta il miglioramento delle due classi, non vengono fatte verifiche per ogni singolo appartamento che lo costituisce.

Sono compresi fra gli edifici che accedono alle detrazioni anche quelli privi di attestato di prestazione energetica perché sprovvisti di copertura, di uno o più muri perimetrali, o di entrambi, purché al termine degli interventi raggiungano una classe energetica in fascia A.

Per ottenere il superbonus ricorda che è necessario pagare tramite bonifico bancario o postale parlante dal quale risulti la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione e la partita Iva del soggetto destinatario del bonifico. Possono essere usati anche i moduli di bonifico attualmente predisposti dalle banche per i pagamenti di ristrutturazioni edilizie ed ecobonus. E' importante ricordare che il bonifico va fatto con data successiva a quella della fattura e che qualora il pagamento di una fattura avvenisse nell'anno successivo a quello della sua emissione, la detrazione sarà possibile in base all'anno del pagamento.

Per ottenere il superbonus puoi indicare la spesa nella dichiarazione dei redditi oppure richiedere il così detto sconto in fattura al fornitore o accedere alla cessione del credito d'imposta a terzi, comprese banche, operatori finanziari ma anche vicini di casa o conoscenti.

Se devi indicare le detrazioni nel 730, devi compilare la sezione IV del quadro E righi E61 ed E62. A colonna 1 indica:

“30” per interventi di isolamento termico che interessano l'involucro dell'edificio con un'incidenza superiore al 25% effettuati su edifici unifamiliari o su unità immobiliari facenti parte di edifici plurifamiliari. Per gli stessi interventi eseguiti a livello condominiale indica il codice “31”;

“32” per interventi sulle parti comuni degli edifici per la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale esistenti. Per gli stessi interventi effettuati su edifici unifamiliari o su unità facenti parte di edifici plurifamiliari indicare il codice “33”.

Se opti per la cessione del credito invece, ricorda che devi comunicare la scelta all'Agenzia delle entrate tramite la tua area personale del sito www.agenziaentrate.gov.it cui puoi accedere attraverso la SPID o la CIE (carta d'identità elettronica) oppure affidandoti a un intermediario abilitato. Per le spese sostenute nel 2021 hai tempo fino al 16 marzo 2022 per inviare la comunicazione della cessione del credito.
Le seconde case

Per le persone fisiche, l’utilizzo delle detrazioni è ammesso su al massimo due unità immobiliari, oltre agli eventuali interventi su parti comuni condominiali. In caso di interventi condominiali hanno diritto alla detrazione anche i possessori di sole pertinenze (ad esempio box o cantine) che abbiano partecipato alla spesa.

Ad esempio, se il condominio in cui hai la casa al mare decide di utilizzare il 110% non hai problemi ad usufruirne anche per quella casa e quella in cui vivi. Allo stesso modo non è necessario usufruire del superbonus per l'abitazione principale, puoi scegliere di ristrutturare altri immobili, l'importante è che non siano più di due.

Sono in ogni caso escluse le unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A1, A8 e A9 cioè le abitazioni di lusso.

Per usufruire della detrazione si deve possedere o detenere l'immobile in base a un titolo idoneo. In particolare, la detrazione spetta:

ai proprietari e nudi proprietari;

ai titolari di un diritto reale di godimento quali usufrutto, uso, abitazione o superficie;

ai locatari o comodatari (previo consenso del legittimo possessore);

ai familiari conviventi del possessore o detentore dell’immobile ristrutturato, a condizione che sostenga le spese e siano intestati a lui bonifici e fatture;

al convivente more uxorio del proprietario dell’immobile anche in assenza di un contratto di comodato.

La spesa massima detraibile è riferita all’immobile, da dividere tra gli aventi diritto in base alla quota di spesa sostenuta.

In caso di cessione dell’immobile su cui sono stati fatti interventi, le quote residue di superbonus passano all’acquirente salvo diverso accordo tra le parti, in caso di successione invece, passano all’erede che materialmente dispone dell’immobile.
Limiti e massimali di spesa

Se su di uno stesso immobile vengono eseguiti più interventi che danno diritto al superbonus, la spesa massima detraibile è data dalla somma dei limiti di spesa fissati per ogni intervento. In pratica ogni intervento effettuato mantiene il proprio massimale di spesa, l'importante è che vengano contabilizzate distintamente le spese riferite ai diversi interventi. Nel caso in cui gli interventi agevolati comportino l’accorpamento di più unità abitative o la suddivisione in più immobili di un’unica unità, per individuare il limite di spesa si fa riferimento alla situazione di partenza registrata in Catasto.

Per gli interventi condominiali, la spesa detraibile che spetta ad ogni condomino è fissata in base ai millesimi di parti comuni di sua competenza, infatti, i limiti che variano in base al numero di unità immobiliari che costituiscono il condominio servono esclusivamente per calcolare la spesa massima complessivamente detraibile.

Per il calcolo della spesa massima agevolabile per uno specifico intervento, quando vengono considerate il numero di unità immobiliari coinvolte, si considerano anche le pertinenze. Ad esempio, in un condominio di 4 abitazioni e 4 pertinente il calcolo della spesa massima ammissibile è fatto moltiplicando per 8 il valore base dell’intervento. Qualora ci siano soggetti proprietari esclusivamente di pertinenze in un condominio che accede al superbonus, questi avranno diritto alla detrazione in base alla spesa sostenuta per i millesimi di proprietà.

La detrazione del 110% si applica anche alle spese funzionali all’esecuzione dell’intervento, quali l’acquisto di materiali, la progettazione e le spese professionali, perizie, installazione di ponteggi, smaltimento dei materiali rimossi, Iva, imposta di bollo, diritti sui titoli abilitativi edilizi. Tuttavia, l’Agenzia ha chiarito che l’eventuale contributo pagato all’amministratore di condominio non rientra tra le spese detraibili. Allo stesso modo, se ti rivolgi a un così detto general contractor che offre un pacchetto "chiavi in mano" di opere che lui si occuperà di coordinare, non potrai detrarre (o cedere) i costi che il GC ti addebita a titolo di spese di coordinamento o per lo sconto in fattura applicato perché non sono direttamente correlate all'intervento di efficientamento. Ricorda per altro che sulle fatture o su altra documentazione idonea deve risultare il nome del professionista o dell'impresa che il General contractor ha incaricato di realizzare l'intervento o parte dello stesso e la descrizione puntuale del servizio reso.
I requisiti tecnici

Ogni intervento ha un limite di spesa massimo ammissibile per la detrazione, tuttavia questa spesa deve rispettare i massimali di costo specifici per ogni singola tipologia di intervento. In pratica, se una ristrutturazione prevede la redazione di un'asseverazione da parte del tecnico abilitato, deve rientrare nei costi massimi per tipologia di intervento che rispettano i seguenti criteri:

i costi per tipologia di intervento devono essere inferiori o uguali ai prezzi medi delle opere compiute riportate nei prezzari predisposti dalle regioni e dalle province autonome territorialmente competenti di concerto con le articolazioni territoriali del Ministero dei trasporti relativi alla regione in cui si trova l'immobile;

se i prezzari non riportano le voci relative agli interventi o a parte di essi, il tecnico abilitato deve determinare i nuovi prezzi per tali interventi in maniera analitica;

sono detraibili gli oneri per le prestazioni professionali connesse alla realizzazione degli interventi, per la redazione dell'APE e per l'asseverazione, secondo i valori massimi stabiliti dal decreto del Ministero della giustizia del 17 giugno 2016.

In sostanza, il tecnico che deve sottoscrivere l'asseverazione, deve allegare il computo metrico garantendo in questo modo che siano rispettati i costi massimi per tipologia di intervento, nel rispetto dei criteri che abbiamo appena visto.

Se i costi sono maggiori dei massimali indicati per quel tipo di intervento la detrazione è possibile solo nel limite individuato dalla normativa.
Lavori di ristrutturazione che rientrano

I lavori che permettono di ottenere il superbonus al 110% sono di tre tipi e si definiscono lavori trainanti, gli altri lavori di ristrutturazione che vengono svolti insieme a questi e che contribuiscono al miglioramento energetico dell'edificio ristrutturato vengono definiti trainati. In ogni caso, possono accedere al superbonus sia gli interventi effettuati su interi condomini che su immobili indipendenti o che abbiano di un accesso autonomo dall'esterno.

Per accesso autonomo dall'esterno si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d'ingresso che consenta l'accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva. Un'unità immobiliare può ritenersi "funzionalmente indipendente" qualora sia dotata di almeno tre dei seguenti impianti di proprietà esclusiva: impianti per l'approvvigionamento idrico; impianti per il gas; impianti per l'energia elettrica; impianto di climatizzazione invernale.

Benché le nuove costruzioni non siano agevolabili con il superbonus, in caso di demolizione e ricostruzione è possibile accedere all’agevolazione ma solo per la parte di edificio ricostruita. L’ampliamento è escluso perché si configura come nuova costruzione, l’unico caso in cui è possibile ottenere il 110% con l’incremento di volume è con il sismabonus.
Interventi di isolamento termico

Si tratta di interventi di isolamento termico delle superfici opache inclinate, verticali e orizzontali (delimitanti il volume riscaldato, verso l'esterno, i vani non riscaldati o il terreno, compreso il tetto) che interessano l’involucro dell’edificio, anche unifamiliare o compresa in un condominio ma funzionalmente indipendente e con accesso autonomo, con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio e che rispettino i requisiti di trasmittanza termica stabiliti:

dal d.m. 11 marzo 2008 (tabella 2 allegato B) per gli interventi iniziati prima del 6 ottobre 2020;

dal d.m. 6 agosto 2020 (tabella 1 allegato E) per gli interventi iniziati a partire dal 6 ottobre 2020.

Per quanto riguarda il superamento del 25% della superficie disperdente lorda, il requisito va verificato:

nel caso di interventi su edifici unifamiliari o su parti comuni di edifici composti da più unità immobiliari, avendo riguardo alla superficie disperdente lorda delimitante il volume riscaldato dell’intero edificio. Sono ammessi al Superbonus anche gli interventi di isolamento termico effettuati soltanto su una parte dell’involucro dell’edificio previa autorizzazione dell’assemblea condominiale. E’ ammesso l’intervento anche su una parte dell’involucro dell’edificio a condizione che rispetti l’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda e che risulti il miglioramento di almeno 2 classi energetiche dell’edificio o, se non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta;

nel caso di interventi aventi per oggetto unità immobiliari site in edifici composti da più unità, funzionalmente indipendenti e dotate di accesso autonomo all’esterno, avendo riguardo alla superficie disperdente lorda delimitante il volume riscaldato della singola unità immobiliare indipendente e autonoma.

Gli interventi di coibentazione del tetto rientrano tra quelli agevolati infatti, la superficie disperdente lorda non si limita esclusivamente all’eventuale locale sottotetto.

I materiali isolanti utilizzati devono rispettare i criteri ambientali minimi di cui al decreto del Ministro dell’ambiente e della tutela del territorio e del mare dell’11 ottobre 2017.

La detrazione spetta per una spesa massima:

di 40.000 euro moltiplicata per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio per gli edifici composti da 2 a 8 unità:

di 30.000 euro moltiplicati per il numero di unità immobiliari se l’edificio ha più di 8 unità abitative
di 50.000 euro per gli edifici unifamiliari o per gli appartamenti in condominio ma con accesso autonomo all’esterno.

Interventi per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti